房地产开发企业投资成本管理需把握的几个要点

　　摘要：随着宏观经济调控的深入与全球金融危机造成的经济不景气，房地产业面临着一个自1998年以来的最大调整期。本文结合预控，就房地产开发整个过程的成本管理需关注的几个问题进行了探讨。
　　关键词：房地产；投资；成本管理
　　
　　受2008年的全球金融风暴影响，我国实体经济急速回落，国内股市暴跌，房市成交量急剧萎缩，此时如何提高企业的生存和发展能力，成为房地产企业面临的紧迫问题。因此，降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。
　　一、土地成本
　　房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。开发企业应注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本、利润倒推计算出土地可能成交价，同时通过敏感性分析，根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度，以市场未来客观销售价格及可承受成本、利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位。除出让方式外，开发企业还可以通过转让方式从其他土地使用者取得土地，在通过转让方式获得土地过程中，应根据双方交易情况，以较低的价格取得开发用地，并在转让合同的签订过程中注意风险成本。
　　二、政府规费
　　房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规费的管理。政府规费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。
　　三、建安成本
　　建安成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建安成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。
　　招投标合同价管理是建安成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程。建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手，先将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，随后将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划；在费用计划的基础上，主要采用比较、分析、预测、纠偏、检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制。通过以上程序，开发企业可以对工程建设中出现的费用偏差及早发现，并有针对性的采取纠偏措施，实现建安成本的动态控制和主动控制，从而保障项目投资的顺利实施，正确处理工程变更，并能防止承包方索赔情况的发生。项目结算是建安成本的最终表现形式。项目结算应依据建设工程承包合同及建设中的造价管理的基础资料，由内部审计人员按照有关规定进行。工程管理与结算人员应部门分开，起到监督作用。
　　四、专业费用
　　专业费用是开发企业聘请勘察设计、工程监理、前期物业管理等专业公司要支付的费用。专业公司的参与是提高开发项目品位、质量的重要手段，他们带来了新的设计理念及工程、物业管理方式，从而能降低总体成本或者提高经济效益。建筑设计方面，应从建筑设计、小区规划、景观环境、节能环保材料的应用等多方面入手，突出企业及其开发项目的个性与差异化，进行明确的品牌定位，从而提高项目的内在品质，提高利润空间；工程监理方面，优秀的工程监理企业可以协助开发企业进行专业的成本、进度、质量管理，进而提高项目投资效益；前期物业管理方面，开发企业在项目前期引入物业管理理念，提高购房者对项目建成后的良好预期，同时提高项目投资效益。开发企业在没有确定固定的专业公司合作伙伴前，可以从提高项目品质及控制成本两方面考虑，广泛调查并听取专家意见，采用招投标方式聘请专业公司并降低专业费用。在具有了良好的合作基础后，开发企业应注意建立稳固的合作联盟，形成自身强大的专业咨询顾问群体。
　　五、配套费用
　　配套费用包括开发项目用地范围内将市政公用线路连接到建筑物的道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等配套设施，车棚、围墙等构筑物，绿化、景观设施等除建安成本以外的的建设施工费用。配套费用的支出一般处于项目后期，开发企业资金相对充裕，又是吸引购房者的最后阶段，这时开发企业舍得投入，但也应注意采用新技术、新材料在满足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配电柜代替建设配电室既少占土地、降低成本，又能满足业主的用电需要；绿化中多种乔木，少种草虽前期投入多一些，但在满足环境要求的前提下可以大大降低养护费用；项目园林水体采用中水系统处理后的中水，既美化了居住环境，又节约了运行费用。
　　六、管理及销售费用
　　管理费用是不管项目进展如何开发企业一直要支出的费用，包括企业办公费用、人员工资、招待费用、宣传费用、固定资产折旧等。控制管理费用依赖于企业具备完善的管理体制，开发企业应建立相应的内部管理体系，对每项费用设立专项的管理制度。
　　销售费用是企业在商品房销售过程中所支出的推广宣传费用和中介机构代理销售应支付的代理费用。推广宣传费用包括广告费、公关活动费等，应在考查各种推广宣传效果的基础上来决定费用的投放量。代理费用则根据开发项目的销售难易程度分别向中介机构支付，当项目较难出售时，代理费率较高；当项目易于出售，开发企业就可以自行销售，代理费用就很低。
　　七、财务费用
　　由于房地产开发是资金密集型行业，所以它与金融行业有着紧密的联系，在资金融通的过程中，就存在手续费、利息、佣金、发行费及汇兑损益等各项财务费用。降低财务费用最主要的方式是降低负债率；其次，应区别各种融资手段的财务费用比率，根据自己所处资金状况分别采取适宜的融资手段；此外，在项目运作中应特别注意资金的时间价值。项目初期支出的资金量很大，而且距离资金可回收时间较远，这时资金的运用应慎重。支出过大，金融机构若不支持，将造成资金链断裂，即使有金融机构的支持，也会增大企业财务费用。延缓支出的渠道有缓交政府各项规费、减小工程款期初支付比例等。开发企业的财务费用还与自身的信用管理有紧密的关系，企业信用等级低时，开发企业无法取得银行贷款支持，只能通过高成本的其他融资渠道取得资金，财务费用较高；企业信用等级高时，开发企业容易取得项目贷款，且能获得相应的利率优惠，财务费用较低。
　　八、结束语
　　随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。
　　
　　参考文献：
　　[1]翁益郎.影响房地产开发企业成本管理成效因素的研究[J].商业经济,2009.10.
　　[2]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].中国建设信息,2009.6.